主题: 维护住房公积金缴存职工购房贷款权益有关政策解读
 时间: 2018-03-09
 嘉宾: 住房公积金管理中心信贷处 主任科员 马明
 嘉宾: 住房公积金管理中心信贷处 主任科员 刘珊
 嘉宾: 市房管局市场处 副科长 陈嫄
 简介: 宣传解读《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的实施意见》。
文字实录
  • 主持人
    各位网友大家好,您正在收看的是《在线访谈》节目。住房公积金是解决职工住房问题的专项资金。按照现行有关规定,职工连续、足额缴存住房公积金12个月(含)以上,即可向住房公积金管理中心申请个人住房贷款。目前住房公积金个人住房贷款利率为3.25%,远低于商业银行个人住房贷款利率,能有效减轻职工购房负担。但近期,部分房地产开发企业拒绝购房人使用住房公积金贷款,严重损害了缴存职工合法权益。为此,住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部2017年底联合印发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》。

    今天我们特意邀请到了我市公积金管理中心和市房管局的嘉宾,结合我市实际,向各位网友解读我市是如何落实四部委联合印发的通知,并在线回答各位网友提问,欢迎大家积极参与。

  • 主持人 2017年底,住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部联合下发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》(建金[2017]246号),要求各相关部门相互配合,加大对房地产开发企业和房屋销售中介机构的监督检查和处罚力度,坚决杜绝房地产开发企业和房屋销售中介机构拒绝或变相拒绝购房人使用住房公积金贷款行为。请问公积金中心如何落实的?
  • 刘珊 为进一步维护住房公积金缴存职工合法权益,有效发挥住房公积金制度保障作用,规范房地产市场秩序,净化房地产市场环境,收到四部委文件后,由中心牵头会同市房管局、国土局、财政局及人民银行于2018年1月联合下发了《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的实施意见》,该文件在咱公积金中心网站上就可以下载到。要求各开发企业不得拒绝购房职工公积金贷款需求。同时畅通了各项投诉举报渠道,制定了相应的联合惩戒措施。如果购房人在购房过程中,遇到了开发企业拒绝购房人使用公积金贷款,可以投诉。
  • 主持人 西安市五个部门联合出台的《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的实施意见》,出台这个文件的背景是什么?
  • 刘珊 2017年底,住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部联合下发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》(建金[2017]246号)主要针对全国各地一部分开发商或房屋销售机构在售房时,拒绝或者变相拒绝购房职工使用公积金贷款这一现象。旨在维护住房公积金职工的合法权益,有效发挥住房公积金制度作用,规范房地产市场秩序,净化房地产市场环境。
  • 主持人 能否为广大市民解读一下《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的实施意见》具体内容。
  • 刘珊
    这次西安市公积金中心、房管局、国土局、财政局、人民银行联合出台的《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的实施意见》主要有九个方面内容。下面我给大家逐条介绍一下。
    一、压缩贷款审批时限。对于公积金贷款,减少审批环节,压缩审批时限,提高办事效率。受理之日起10个工作日内做出公积金贷款准否决定。我们之前从申请到审批是15个工作日,现在压缩到10个工作日。
    二、严格委贷业务考核。要求公积金贷款的受委托银行及时受理职工住房公积金贷款申请和办理相关委托贷款手续。
    三、加强销售行为管理。这一条就是市住房公积金中心和房管局一起加强市场监管,要求房地产开发企业在取得商品房预(销)售许可证时,签一个承诺书,做出不拒绝公积金贷款的承诺,并在销售现场公示。不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款。
    四、提高抵押登记效率。国土局不动产登记部门及时受理住房公积金贷款抵押登记,开通住房公积金贷款抵押登记绿色通道,提升抵押登记效率,10个工作日抵押登记手续。
  • 刘珊
    五、公开业务办理流程。公积金中心通过电视、报刊、广播、网络等新闻媒体加大住房公积金贷款政策的宣传力度,及时更新住房公积金贷款业务流程、审批要件、办理地点、办理部门和办结时限等贷款信息。
    六、促进部门信息共享。各部门落实国务院“互联网+政务服务”要求,建立信息共享机制。实现各部门与公积金中心之间的数据联网共享,让数据多跑路,职工不跑路或少跑路。
    七、加大联合惩戒力度。公积金中心和市房管局建立投诉惩戒联动机制,及时查处损害职工住房公积金贷款权益的问题。对违规情节严重、拒不整改的,要在报刊、广播、电视、网络等新闻媒体上公开曝光,同时纳入人民银行企业征信系统,依法严肃处理。
    八、畅通投诉举报渠道。广大市民可通过12345市民热线、12329住房公积金服务热线等渠道,投诉举报拒绝住房公积金贷款的问题。公积金中心和市房管局要快速响应,及时查处。
    九、集中开展专项整治。公积金中心和市房管局联合开展拒绝职工使用住房公积金贷款购房问题专项整治行动,严厉打击房地产开发企业和房屋销售中介机构的违规行为。
  • 主持人 请马老师介绍一下,对于开发商的销售人员,为什么会拒绝购房职工使用公积金贷款呢?
  • 马明
    开发商选择商业贷款或公积金贷款主要是由市场供需情况决定。根据我们通过对购房者、销售顾问、银行营销人员、开发企业的按揭人员调研了解,主要有以下几个原因:
    (一)中心与银行之间的竞争关系所致。公积金中心是不以营利为目的的事业单位,公积金贷款业务只能委托商业银行办理。中心与商业银行之间既是合作关系更是竞争关系。在商业银行内部绩效考核方面,既有任务指标的考核,又有与绩效挂钩的奖惩兑现,发放自营性贷款比公积金贷款绩效奖励标准高。因此,无论是商业银行信贷员还是赚取银行佣金的营销人员,都会在利益驱动和任务的压力下,诱导购房者使用商业贷款。
    (二)公积金贷款相较银行商业贷款环节多、时间长。首先,商业银行贷款一般为开发商提供阶段性担保加房产抵押登记方式,因此商业银行在网签合同提交后即可放款。其次,商业银行针对纳入系统的优质核心客户可以实施差别化管理。开发商在回款压力较大情况下,更倾向优先选择办理商业银行贷款。第三,部分楼盘的销售委托第三方代理机构进行,为了其自身利益,也会极力推销商业贷款。
    (三)目前公积金贷款最高额度无法满足部分购房者需求。较去年相比,西安市整体房价上涨较快,改善型的高品质大面积住房增加,导致公积金贷款额度不能满足部分改善型购房者的贷款需求。而组合贷款这一品种也由于商业银行投放规模限制,配套资金无法保障,导致商业银行不愿发放组合贷款。
  • 马明 我们中心今年的重点就是加大在组合贷款上的力度。
  • 主持人 针对这一情况,公积金中心做了哪些具体的应对措施?
  • 马明 从2017年下半年以来,西安市出台了限购政策后,中心不断简化贷款手续,优化审批流程,分别采取了取消收入证明、取消公积金贷款楼盘备案建设进度要求、降低贷款楼盘备案门槛、开展网上电子化审批、与地税部门联网提供免费的二手房评估、开通支付宝和微信服务平台等一系列提升服务效能的举措,以满足广大购房职工的公积金贷款需求。目前,正积极与市房管部门就楼盘信息实时共享联网进行需求研讨,已基本达成一致。
  • 马明
    下一步,还将采取以下措施促进公积金贷款业务的发展:
    一是全面推行网上电子审批,提高工作效率,压缩审批时限,公积金中心自受委托银行受理贷款申请之日起10个工作日内做出准予贷款或不准贷款的决定。
    二是梳理贷款流程,优化审批环节。在风险可控、确保公积金安全的前提下,减少自由裁量权,进一步优化审批环节、加大贷款投放。
    三是加强政策宣传,提高公积金贷款的知晓率。加大公积金贷款政策宣传力度,转变房地产开发企业对公积金贷款的观念,让房地产开发企业对公积金贷款从“被动去”转为“主动来”,使住房公积金贷款惠民政策落到实处。
    四是加强沟通协作,实现信息共享。积极与房管部门、抵押登记部门、人行征信系统进行数据联网,建立信息共享。让数据多跑路,百姓少跑腿。
  • 主持人 刚才提到取消楼盘备案进度要求,具体是怎么样的呢?
  • 马明 贯彻落实《陕西省住房和城乡建设厅关于进一步规范住房公积金个人住房贷款业务的通知》(陕建发【2017】341号)文件精神,进一步规范个人住房公积金贷款业务,减化楼盘审核备案流程,防范个人住房公积金贷款风险,中心规范公积金贷款楼盘备案流程,取消拟备案楼盘项目建设进度的要求。房地产开发企业或建房单位办理楼盘项目备案时,只需向公积金中心信贷处递交申报楼幢对应的项目五证、测量及总平面图即可,一般不超过一周时间。这段时间内开发企业可以同步进行购房职工的购房资格审查、贷款资料准备等工作。备案完成后,我中心将会在官网上将可以坐公积金贷款的项目楼幢进行公示。
  • 主持人 请陈老师介绍一下,对于四部委的文件,房管部门是如何落实的?有哪些举措?
  • 陈嫄 根据部省文件要求,我局进一步加强商品房市场监管,要求房地产开发企业在取得商品房预(销)售许可证时,签订《不拒绝购房人使用住房公积金贷款承诺书》,并在楼盘销售现场醒目位置予以公示。房地产开发企业须认真履行承诺,不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款,不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。为什么我们要求承诺书写这么详细呢?是因为我们在市场检查的时候,发现很多企业容许使用公积金贷款,但是会有很多的限制条款,比如提高房价等变相的限制。所以,我们要求企业不得以任何方式阻挠购房人使用公积金贷款。
  • 主持人 如果开发商没有按照要求,我们有什么措施来应对?
  • 陈嫄
    与中心建立投诉惩戒联动机制,及时查处损害职工住房公积金贷款权益的问题。公积金中心对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业和销售中介机构下达《整改通知书》,责令其限期整改;对逾期不整改的,公积金中心将相关资料抄送我局,我们将对违规项目暂停办理网签备案;对违规情节严重、拒不整改的,在报刊、广播、电视、网络等新闻媒体上公开曝光,同时纳入人民银行企业征信系统,依法严肃处理。
    同时畅通了各项投诉举报渠道,与公积金中心建立相应措施,快速响应及时查处。建立房地产开发企业和房屋销售中介机构拒绝违规行为台账,进行记分处理。
  • 主持人 如果没有在现场看到公积金使用承诺书,该如何投诉?
  • 陈嫄 首先,市民可以通过12345市民热线进行电话投诉,我们接到转办,会到现场去调查处理。网友也可以到我们的网站上投诉,也可以打我们的电话87624254。
  • 主持人 是不是所有的楼盘都必须允许公积金贷款购买?有没有那些特殊楼盘例外?
  • 马明 凡是五证齐全的楼盘,我们都是容许的。
  • 主持人 有网友反映“西安房价去年至今涨幅较快,公积金贷款额度去年反而降低了,不能满足贷款需求?”今年有没有增长额度的可能性?
  • 马明
     为深入贯彻落实中省市房地产政策精神,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,进一步稳定住房价格和市场预期,促进我市房地产市场持续平稳健康发展。西安市人民政府于2017年9月下发《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》(市政发[2017]51号),要求“缴存职工家庭申请住房公积金购房贷款的最高额度由75万元调整为65万元。”
    根据部、省文件精神,公积金贷款主要用于解决中低收入职工刚需或改善型自住普通住房的需求。根据中心数据统计,截至2017年9月14日贷款最高额度调整前,65万元以上的公积金贷款1620户,仅占当年发放人数的7%左右,公积金平均贷款额度为37万元。
    另外,对于最高贷款额度无法满足借款人需求的问题,中心已于2015年推出组合贷款专门解决此类问题。目前工行、建行、中行和农行等15家商业银行均可开展组合贷款业务。全国大部分城市的公积金最高贷款额度基本在70万元左右,而北上广深等一线城市的房屋价格倍数于西安,贷款额度不足的问题也都是通过开展组合贷款来解决的。
  • 主持人 有网友问到问“商转公贷款”业务为什么停了?什么时候可以再开展?
  • 马明
    我中心于2016年在去库存背景下开始试行“商转公”业务。由于2017年以来楼市异常火爆,市政府为稳定房地产市场,先后四次出台政策进行调控。于2017年9月下发《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》(市政发[2017]51号)文件,明确要求“停止受理试行的‘商转公’业务”。
    住房公积金贷款是正常缴存住房公积金的职工用于购买普通自住住房的政策性住房贷款,主要用于满足刚性住房需求。2017年以来个人住房公积金贷款业务量增速较快,截至2017年8月底,住房公积金资金使用率已经达到94%,在确保职工正常提取的前提下,可用于发放个贷的资金并不十分充裕。
    “商转公”贷款是将商业银行自营性贷款转换成公积金贷款,大量办理此类业务将会损害银行的利益。绝大多数商业银行受内部考核的压力及利益的驱动,不愿配合借款人办理“商转公”业务,导致群众投诉增多。
    “商转公”业务对正常的公积金刚需贷款业务造成了一定冲击。目前北京、上海、天津、广州、重庆、成都、杭州、南京、青岛等城市均未受理或已经停止“商转公”贷款业务。
  • 主持人 办理公积金贷款过程中遇到问题,投诉渠道有哪些呢?
  • 刘珊 如果有房地产开发企业和房屋销售中介机构拒绝住房公积金贷款的问题。购房职工可通过12345市民热线、12329住房公积金服务热线、中心及房管部门的信访窗口等渠道,投诉反映具体情况,我们中心会在收到投诉的第一时间进行处理。
  • 刘珊 非常感谢各位网民对我们公积金业务的关注与支持,希望大家监督支持我们的工作,多提宝贵意见建议。我们一定将公积金贷款这一惠民、便民、利民政策更好的推广普及,圆广大市民的住房梦,谢谢大家。
  • 主持人 感谢嘉宾和各位网民的参与,谢谢大家!
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嘉宾:刘珊
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嘉宾:陈嫄
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